董藩

  近日，在2019中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)年會(huì)的房地產(chǎn)金融與資管論壇上，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師董蕃受邀參會(huì)，并發(fā)表了主題演講。

  董藩認(rèn)為，目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有幾個(gè)普遍的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，不是房地產(chǎn)業(yè)綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，是錯(cuò)誤的輿論綁架了中國(guó)。

  ❶不能把房地產(chǎn)再作為支柱產(chǎn)業(yè)，這是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。在絕大多數(shù)國(guó)家，房地產(chǎn)都是第一大產(chǎn)業(yè)。2012年美國(guó)GDP總量當(dāng)中13%由房地產(chǎn)完成的，金融保險(xiǎn)業(yè)完成8%。房地產(chǎn)不但是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

  ❷說(shuō)房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這也是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)融資交易過(guò)程當(dāng)中，雖然有虛擬資本大量介入，但是只是作為融資手段和風(fēng)險(xiǎn)管理工具出現(xiàn)的，房地產(chǎn)本身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并不具有虛擬經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，是實(shí)實(shí)在在地橫跨二三產(chǎn)業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

  經(jīng)濟(jì)一塌糊涂的時(shí)候股市可以高漲，經(jīng)濟(jì)高漲的時(shí)候股市可以一塌糊涂，那才是虛擬經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)不是這樣，房地產(chǎn)直接主導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)周期。

  ❸說(shuō)房?jī)r(jià)太高了，什么叫高？房地產(chǎn)價(jià)格由總供給、總需求共同形成的，總需求是一種集合購(gòu)買力。一部分人買不起，只能說(shuō)明他們沒(méi)有達(dá)到進(jìn)入這個(gè)門檻要求，不能說(shuō)明房?jī)r(jià)就高。全世界大部分國(guó)家的大部分普通家庭買房都是有壓力的，用幾十年償還利息。

  全世界最強(qiáng)大的美國(guó)，38%的人沒(méi)有自己的房產(chǎn)，買不起。大部分老牌資本主義國(guó)家40-60%的人沒(méi)有自己的房產(chǎn)，北歐有自己房產(chǎn)的人只有20-30%。房子是一種商品，就像LV一樣，不是人人都能背的。我們要認(rèn)識(shí)到它跟普通品消費(fèi)不一樣。

  我們說(shuō)房?jī)r(jià)均價(jià)八千多，你們知道這怎么算的嗎？我們把大量的房子忽略了，我們只算了開(kāi)發(fā)商在正常土地上合格生產(chǎn)的房子。

  天天談房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)一點(diǎn)意義沒(méi)有。常規(guī)收入之外有大量的灰色收入，把這些收入算出來(lái)，再去看房?jī)r(jià)收入比。

  ❹買房自己住，是消費(fèi)，不是投資，這種看法也是錯(cuò)誤的。只要買房就是投資，買房不是消費(fèi)，它在國(guó)民收入當(dāng)中計(jì)入私人國(guó)內(nèi)總投資的項(xiàng)目下。房子屬于資本貨物，可再交易從而獲得增值，而且價(jià)值量大、使用周期非常長(zhǎng)，與普通耐用消費(fèi)品不同。

  ❺說(shuō)地價(jià)推升了房?jī)r(jià)，地價(jià)高房?jī)r(jià)就高，這也是錯(cuò)的。土地是生產(chǎn)要素，它的價(jià)格取決于最終產(chǎn)品（房子）的價(jià)格，是房?jī)r(jià)拉升了地價(jià)。如果不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲，或者房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，開(kāi)發(fā)商不會(huì)大量買地，從而造成地價(jià)被拉升。

  房子的價(jià)格跟成本毫無(wú)關(guān)系，恰恰是消費(fèi)者的購(gòu)房需求推高了房?jī)r(jià)。按照市場(chǎng)規(guī)律，開(kāi)發(fā)商是房子的供應(yīng)者，他生產(chǎn)的越多，供應(yīng)越多，房?jī)r(jià)應(yīng)是往下來(lái)的。

  ❻我們總是認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域有大量投機(jī)活動(dòng)，必須嚴(yán)厲打擊，這個(gè)認(rèn)識(shí)是錯(cuò)的。投機(jī)是在供給和需求嚴(yán)重失衡條件之下，交易雙方試圖找到均衡價(jià)格的一個(gè)頻繁的尋找的過(guò)程。投機(jī)者多是一個(gè)信號(hào)，告訴我們資源配置、生產(chǎn)計(jì)劃出了問(wèn)題，告訴我們必須去進(jìn)行大的調(diào)整，而不是簡(jiǎn)單打擊買者。

  董蕃表示，錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)通過(guò)輿論傳播影響決策，就會(huì)制定出很多錯(cuò)誤的政策，導(dǎo)致調(diào)控折騰來(lái)折騰去。房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問(wèn)題，其實(shí)源于認(rèn)識(shí)（錯(cuò)誤）與管理水平（不足）。

  綜合自：現(xiàn)場(chǎng)演講內(nèi)容整理，未經(jīng)演講者本人審定。